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築古マンションは売却できるのか②

築古マンションは売却できるのか②

前回、築古マンションは売却できるのか、というテーマで、築40年マンションのメリットについてお話ししました。今回は、築古マンションを売却する際に気を付けておきたいポイントについてお話ししていきたいと思います。

 

 

 

≪築40年マンションを売却する際の注意点≫

 

 

注意点1:耐震性の問題

 

 

 

1981年6月より前に建築確認を受けた建物は、「旧耐震基準」と言われる古い基準を元に建てられているため、購入者にとっては不安が残る材料となります。室内をリフォームすることはできますが、耐震に関してはなかなか補強することは難しいです。必ずしも旧耐震基準で建てられた建物が耐震性が低いとは言えませんが、マンションを購入する際にそこを基準とする購入者もいることは事実です。

 

 

 

注意点2:修繕積立金の問題

 

 

 

修繕積立金とは、大規模修繕などに備えて入居者で積み立てるお金のことです。大規模修繕の周期は12年が一般的です。築年数が古くなると修繕の規模も大きくなりますし、その時代に合わせた設備の工事なども不随して行われることもあります。十分な額が積み立てられていればいいですが、不足している場合は入居者から徴収されるケースもありますので、積立額が小さいと売却もしにくくなる可能性があります。

 

 

 

注意点3:契約不適合責任の問題

 

 

 

契約不適合責任とは、不動産の売買契約の履行において、契約に適合しない不動産を引き渡した場合に売主が負うべき責任のことです。築年数の古いマンションほど、売却後に雨漏りや水漏れなどのトラブルで契約不適合責任を問われるケースも多いでしょう。

築古マンションは多くの方が安全面に疑問を持つため、売却前に検査をし、専門家にお墨付きをもらうことも大切です。そして、売却の際には責任を追及されないよう不具合など事前に買主にしっかりと伝えておきましょう。

 

 

 

注意点4:外観や共用部の古さ

 

 

 

室内はキレイにリフォームすることができますが、外観や共用部は個人の自由にすることはできません。例えばオートロックやエレベーターなど、近年のマンションには当然ついている設備がついていないことも多々あります。当時の一般的な水準だったものも、今となっては古さを感じざるを得ません。

そういったことも、売りにくくなってしまう原因になってしまうこともあるでしょう。

 

 

 

注意点5:住宅ローンの問題

 

 

 

法定耐用年数を超えたマンションは、住宅ローンを組む際の担保評価が低くなります。そのため、借入金額や返済期間が制限されたり、審査を通らない場合もあります。住宅ローンが組めないと、現金一括で購入できる人にしか売却できなくなってしまうので、売れるまでにかなりの時間を要してしまうこともあります。

 

 

 

以上5つの注意点についてご説明いたしましたがいかがでしたでしょうか。

次回は、実際に売却する際のコツについてお話ししようと思います。是非ご覧下さい。

 

 

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