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一括査定活用術①

2023年 03月 13日

一括査定活用術①

不動産の売却をお考えの際に、いったいどこの不動産会社に頼めばいいのか悩みますよね。
街で不動産会社はよく見かけるけど、どこの不動産会社が信頼できるのか分からない!!
そんな時に活用して頂きたいのが「不動産一括査定サイト」です。

 

今回は、そんな「不動産査定サイト」についてお話ししたいと思います。

 

お持ちの不動産の適正な価格が知りたい、不動産会社はどこがあるのか分からない。そういった際に、インターネット上で複数の不動産会社に一括で査定を依頼するサービスです。
この「一括査定サイト」を利用すれば、簡単に複数の不動産会社から査定をしてもらうことが出来ます。


まずは、利用する一括査定サイトを決めて、情報を入力します。
そうすると、一括査定サイトに登録している不動産会社の中から、その不動産を売却するのに適している会社(エリアや得意分野などから)がピックアップされるので、その中から自分で何社かを選び、査定を依頼することが出来ます。

そして、依頼した不動産会社から査定価格や提案の連絡が来ます。
その内容や対応などを比較・検討して、最終的に依頼をする不動産会社を決めることができます。


一括査定サイトをうまく利用できれば効率的に不動産を売却することが出来る!・・・というわけです。


ではこの一括査定サイトのメリットとは?デメリットとは?
活用するための注意点を交えながらお伝えしたいと思います。


≪一括査定のメリット≫

 

① 無料で手軽に利用できる
メリットの一つ目としては、無料で手軽に利用できるという点です。
不動産会社に直接査定を依頼する場合は、電話をかけたり、店舗に出向いたりと多くの手間がかかります。
もし、相続などで遠方にある不動産だった場合には、向かうだけでも費用が掛かったりもします。
休みの日を不動産屋巡りに費やす羽目に。なんてことにもなりかねません。
その点、一括査定サイトはほとんどが無料で利用できますし、わざわざ足を運ばなくてもOKです。
なぜ、無料で利用できるのかというと、一括査定サイトに登録をしている不動産会社側が、サイトの運営者に利用料金を支払っているからです。
無料で、しかも必要事項を入力するだけで、査定ができます。

 

② 複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる
一括査定サイトの最大のメリットは、複数の会社にまとめて査定依頼ができるという点です。
査定を依頼すると、各不動産会社によって、査定金額は異なってきます。
なぜ査定額に差が生じるかというと、査定額を算出するのに明確なルールがないからです。
だから査定は一社だけではなく、複数の会社に依頼をすることをオススメします。
複数の不動産会社に一軒一軒、幸恵を依頼しようと思うとかなりの時間と労力がかかってしまいます。
一括査定サイトでは一度の入力で6社程度にまとめて査定をいらいすることができるので売却までの時間短縮にもつながります。

 

③ 適正な売却価格を把握できる
先程、不動産会社によって査定額に差が生じる。とお話をしました。
これは、不動産は唯一無二の商品であり、同じものは存在しないため、近隣の取引事例や、販売状況に基づいて価格を算出しているので、会社が持っているデータによっても査定額は変わってきます。
また、会社によって「査定額=購入希望価格(確実に売れるであろう価格)」である場合と「査定額=チャレンジ価格(売れたらラッキー価格)」である場合とがあるからです。
このように会社によって査定の基準が変わってきます。複数の査定結果を比較し、相場価格を把握することが出来ますので、一社だけに査定を依頼するのは勿体ないです。

 

④ 最適な不動産会社・担当者を見つけることが出来る
各不動産会社にはそれぞれ、得意・不得意の分野があります。戸建の売却に強い貸しは、マンションに強い会社。
特定のエリアに力を入れている会社など様々です。あなたの望む条件で売却を進めるには、条件に合った不動産会社を
見つけることが大切になってきます。
一括査定サイトを使うと、その物件にマッチした不動産会社をピックアップしてくれるので、選びやすくなります。
また、大手だけではなく、地域密着型の不動産会社も知ることができるので、選択の幅が広がります。
そして、各会社の営業マンの対応を比較できるところもメリットです。会社の実績も大切ですが、担当者との相性、担当者の対応力も重要です。迅速さ、正確さ、誠実さなど、優秀な担当者に出会える確率も一括査定だと上がります。

 

⑤ 不動産会社間での競争心理が働く
サイトに不動産情報を入力し、いざ査定の送信ボタンを押すと一斉に複数の不動産会社に依頼が飛びます。
不動産会社側はもちろん、他にも複数の会社に査定を依頼していることを把握しています。(どこの不動産会社かまでは分かりません)人間の心理として、他にライバルがいることが分かれば、早く連絡を取り、かつ丁寧に対応しようという競争心理が働きます。査定価格はもちろんですが、そういった対応も誰よりも良くしたい、というプラスの競争心理が働くので、一括査定サイトを利用する側にもメリットとして生きてきます。

 

次回は「一括査定のデメリット」についてお話しします。
是非、ご覧ください。

 

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不動産売却にかかる費用③

2023年 02月 27日

不動産売却にかかる費用③

これまで【不動産売却にかかる費用】として、「①不動産会社に支払う仲介手数料」「②譲渡所得税」についてお話ししてきました。

 

今回はその他にかかる費用についてお話しします。

 

 

≪③登記費用≫

不動産を売却する際には、所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要です。この登記費用自体は基本的には買主負担になるので売却する側は支払う必要はありません。ただし、次のような場合は、売主が負担する登記費用も発生してくるので注意して下さい。

 

・名義変更をしていない(相続登記をしていない等)

・抵当権の設定が残っている

・住所変更をしていない 

 

上記のような場合は、今の情報に変更してから所有権を移転する必要があるため、その際にかかる登記費用は売主負担になります。金額はケースバイケースですが、大体1~3万円程度が一般的です。

 

 

≪④売買契約書に貼付する印紙代≫

不動産の売却時には印紙税がかかります。印紙税とは、売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印(印鑑などによる割印)することで、納税したとみなされます。売買契約書に貼る印紙の金額は、契約書に記載してある物件の売買価格によって決められています。

売買代金が大体500万円~1億円の範囲だと考えると、印紙代は5千円~3万円となります。

 

売買契約書は売主用・買主用の2通作成されるので、2通分の印紙税が必要となりますが、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担するのが通常です。

 

なお、仲介会社と締結する媒介契約書には印紙税はかかりません。

 

 

≪⑤その他の費用≫

さて、売却時にかかる主な費用をお話ししてきましたが、その他にも必要に応じてかかる費用があります。

 

例えば、土地や一戸建ての売買で境界がはっきりしていない場合は土地の測量が必要になることがあります。その際には「測量費用」が発生します。相場ですが大体30万円程度かかります。

また、古家が残っている場合など、解体して売却しようと思ったら「解体費用」がかかります。住み替えでの売却の場合は「引越し費用」もかかってきます。

 

よくあるパターンとして、「土地の境界ははっきりしてますか?」という質問に、「ここですここです」と、所有者が認識している境界を指されたりします。ただ、その境界に目印のプレート(金属標)がついてないことがあります。例えば、塀を新しく作り直した時にプレートが飛んでしまって、目視ではどこが境界かわからない状態の場合です。そのような時は、測量士や家屋調査士に依頼して、境界をはっきりさせてから次の人に所有権を移す必要があります。この「測量費用」は大体相場で30万程度かかります。

 

「解体費用」は、木造二階建ての一般的な家で大体150万円程度と考えておいて下さい。「引越し費用」ですが、引越し業者に支払う費用以外にもかかるお金があります。家具や家電を新しく買う必要がある場合や、カーテンも窓のサイズに合ったものを買いなおさないといけないかもしれません。そうなると何十万円かかってきます。

 

「測量費用」「解体費用」「引越し費用」すべてが必要になると、思いがけない出費になりますね。

 

 

さて、以上が【不動産売却にかかる費用】としてあげられる5つの項目でした。

このように不動産の売却には様々な費用がかかります。売却の際には、事前にどのような費用がどのくらいかかるのかを確かめておきましょう。

とは言うものの、自分で判断するのは難しいですよね。そのような場合には不動産会社にご相談下さい。大抵の不動産会社が相談料は無料にしています。そういった諸費用を踏まえた上で、依頼される不動産会社と一緒に販売価格を決めていかれるといいかと思います。

 

 

また、弊社では詳しい説明を分かり易い動画にしてYouTubeへアップしておりますので、是非一度ご覧ください。不動産の売却でお困りの方のお役に立てる情報が満載です。

 

 

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不動産売却にかかる費用②

2023年 02月 14日

不動産売却にかかる費用②

前回、【不動産売却にかかる費用】には大きく分けて次の5つがあげられますとお話ししました。

 

①不動産会社に支払う仲介手数料

②譲渡所得税

③登記費用

④売買契約書に添付する印紙代

⑤その他必要に応じて支払う費用(引越しや測量)

 

「①不動産会社に支払う仲介手数料」について前回説明しましたので、今回は「②譲渡所得税」についてお話ししようと思います。

 

 

≪譲渡所得税とは≫

譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる税金で、「所得税」と「住民税」に分かれています。譲渡所得とは、土地や建物を売却して得た金額(譲渡収入)から、その不動産の購入代金や購入にかかった経費、さらに売却にかかった経費を差し引いて出た利益です。今回は、法人でない一般の方が所有している不動産ということでお話しをさせていただきます。

 

 

≪長期譲渡所得と短期譲渡所得≫

譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間によって異なり、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があります。「短期譲渡所得」は所有期間が5年以下、「長期譲渡所得」は所有期間が5年以上が対象になります。

 

計算式は次の通りです。

 

 

<短期譲渡所得> 

譲渡所得×39.63%(39.63%=所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

<長期譲渡所得>

譲渡所得×20.315%(20.315%=所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

 

 

この税金は、売却した翌年に確定申告で納付します。もちろん購入金額よりも安い値段で売却した場合は税金を支払う必要はありません。

 

 

≪購入した時の契約書などの書類がない≫

もしも不動産を購入した金額が具体的にいくらだったかわからなくなってしまった場合はどうなるのでしょうか。その時の売買契約書や領収書もなくしてしまったという場合です。

例えば本人じゃなくて両親が買った不動産だったりすると、そういうこともあるかもしれません。

 

 

そのような場合、購入額はいくらとみなされるかご存知ですか?

 

 

なんと、売却金額の5%相当額になります。

 

 

仮に3,000万円で売却したとして、実際の購入金額がわからなかった場合、

 

 

3,000万円×5%=150万円

 

 

150万円しか購入した金額としてみなされないんです。

となると、実際いくら譲渡所得税を支払うことになるのでしょうか。

 

 

例えば次のケースの場合。

 

 

 売却金額:3,000万

 売却費:200万(仲介料・測量費・その他)

 所有期間:4年

 取得費:不明。契約書等の書類も失くしてしまった。→3,000万円×5%=150万円

 

 

この場合の譲渡所得税の計算式は次のようになります。

 

 

 [売却金額(3,000万円)-取得費(150万円)-売却費(200万円)]×39.63%=1,050万1,950円

 

 

なんと税金で1,050万1,950円ももっていかれてしまいます。

 

せっかく3,000万円で売却できたのに、売却費も差し引くと半分ちょっとしか手元に残らないなんて悲しいですよね。

 

 

なので、購入した時の書類関係は売却するまで必ず保管しておいて下さい。

 

そして売るタイミングにも注意して下さい。

 

短期譲渡所得になるのか、長期譲渡所得になるのか、今売るべきなのかを考えてみてください。

じゃないと、「こんなに税金払わないといけないの!?」ということになってしまうので、お気をつけ下さい。

 

 

 

次回は【不動産売却にかかる費用】最終回です。その他にかかる費用についてお話ししますので是非ご覧ください。

 

 

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不動産売却にかかる費用①

2023年 01月 30日

不動産売却にかかる費用①

不動産を売却して、売った金額が丸々手元に残るなら万々歳ですが、基本的には全額残ることはほぼありません。不動産を売却するにあたって、様々な費用がかかるからです。

そこで、今回は【不動産売却にかかる費用】についてお話しします。

 

大きく分けると次の5つがあげられます。

 

 ①不動産会社に支払う仲介手数料

 ②譲渡所得税

 ③登記費用

 ④売買契約書に貼付する印紙代

 ⑤その他必要に応じて支払う費用(引越しや測量)

 

今回は「①不動産会社に支払う仲介手数料」について詳しくお話ししていきます。

 

 

≪仲介手数料とは≫

売却を依頼する不動産会社に支払う手数料です。不動産会社が仲介に入ると、不動産会社がチラシを作成したり、ネット掲載するなどし、購入希望者を募ります。希望者が現れれば物件を案内し、契約に至れば必要書類を準備し、購入に至るまでの仲介をすべて執り行います。そして、売主から仲介手数料を受け取ることで、不動産会社の仕事が成り立ちます。

ただし、この仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立して初めて発生する費用になりますのでご安心下さい。

 

 

≪仲介手数料の上限額≫

仲介手数料の金額は法律によってその限度額が決められていて、その金額は売買価格によって決まります。決められているのは上限額のみで、下限額は設定されていません。不動産会社は原則として、上限を超えて請求することはできないようになっています。

 

 

【 売買価格 】           【 仲介手数料の上限 】 

200万円以下の部分       →  売却価格×5%+消費税

200万を超えて400万以下の部分 →  売却価格×4%+消費税

400万円を超える部分      →  売却価格×3%+消費税

 

 

このように、細かく分かれていますが、400万円を超える物件に関しては、次の速算式を覚えておくと便利です。

 

【 売買代金×3%+6万+消費税 】

 

例えば、売却価格が3,000万円の場合、

 

3,000万円×3%+6万円=96万円

96万円×1.1=105万6,000円 ※2023年1月現在

 

105万6,000円が仲介手数料となります。

 

 

≪仲介手数料を省きたい≫

結構かかるな…と思われましたか?この部分、なんとか省けないのかな…と思われた方。方法はあります。それは…

 

何とか自力で買主を探す

 

これです。個人間での売買も可能ですので、自力で買主を見つけることが出来れば仲介手数料は払わなくて済みます。ただ、個人間での不動産売買は、後々トラブルになりがちなので注意が必要です。土地の境界や、埋設物など、きちんと事前に土地の調査を行う必要があります。不動産会社が間に入っていると、そういったトラブルは避けられるので安心ではありますね。

 

今回は、仲介手数料についてお話ししましたがいかがでしたでしょうか。

次回は「②譲渡所得税」についてお話しします。是非ご覧ください。

 

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不動産売却の流れ②

2023年 01月 13日

不動産売却の流れ②

前回は【一括査定で不動産会社を探す】
ところまでお話しをしましたので今回はその続きをお話ししていきます。


≪不動産会社と「媒介契約」を結ぶ≫

売却を依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売却活動をする際の条件や、仲介手数料などについて不動産会社と契約を取り交わすことです。

媒介契約には

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

の3種類があり、契約できる不動産会社の数や、買い手を見つける際の条件などが異なりますので、ご自身にあった媒介契約を結ぶようにしましょう。


媒介契約を結んだら売却活動をする際の条件や価格を決め、売却活動が始まります。

売り出し価格は売却活動をする上でとても重要な要素の一つになりますので、自分の希望だけではなく、不動産会社からの査定価格と周辺の製薬事例なども参考にして、慎重に決める必要があります。


販売活動の方法のとしては、ホームページやポータルサイトへの物件情報の掲載、チラシの配布、オープンハウスの実施などがあげられます。不動産会社によって、その全てを行っているところもあれば、店頭に情報を貼りだすことしかしていないというところもありますので、選んだ不動産会社がどのような方法で売却活動をするのかも確認しておきましょう。


≪媒介契約を結ぶ≫

販売活動を行っていく上で、購入希望者が現れたら、いよいよ売買契約を結びます。

まず、購入希望者から「買付証明書(購入申込書)」が提示されますので、金額や物件の引き渡し希望日などの条件を確認し、互いに条件を合意すれば、売買契約を結びます。

その際、売買契約に先立ち、宅地建物取引士から重要事項の説明を行います。
一度契約を締結すると、簡単には解除できないので、契約を結ぶ前に、分からないことや不透明な点は必ず質問し
明らかにしておきましょう。双方が契約内容に納得したら、「不動産売買契約書」に署名、捺印を行い、買主から売主へ
手付金が支払われます。


≪決済と引渡し≫

最後に、銀行などで決済(残代金の支払い)を行います。
残代金の支払いが確認できたら、一般的には司法書士が所有権移転登記の申請を行い、引渡しが完了します。
登記関係の書類や買主に引き継ぐ建築関係書類など、必要いなる書類等は早めに準備しておくとよいですね。

 

いかがでしたでしょうか?
2回に分けて売却の流れについて簡単にではございますがご説明させて頂きました。

また、弊社では詳しい説明を分かり易い動画にしてYouTubeへアップしておりますので、是非一度、ご覧ください!不動産の売却でお困りの方のお役に立てる情報が満載です!!


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不動産売却の流れ①

2022年 12月 20日

不動産売却の流れ①

不動産売却コラム第一回目は
【不動産売却の流れ】についてお話ししたいと思います。

 

不動産を売却しようとお考えの際「まず何をすればいいんだろう?」と悩まれる方も多いかと思います。そこで今回は不動産を売却するにあたって、まずはどのような流れで進んでいくのか、何をする必要があるのかなどポイントをおさえながらご説明させて頂きます。


≪どうして不動産を売却することになったのか整理してみましょう≫

「子供が成長したので手狭になった」や「夫婦二人になったので広すぎる」「相続して誰も使用していない家(土地)がある」「住宅ローンの支払いが困難だ」など理由は人によって様々だと思います。

売却の理由を整理したら、いつまでに売却したいのか、いくらで売却を希望するのかなど自分の中の『条件』がハッキリするのではないでしょうか。

住み替えなどで次の不動産の購入を検討されている方は、新しいローンも始まるので銀行の融資の関係で早めに売却を希望されると思いますし、住宅ローンの支払いが困難になっている方などは、ローンの残債の額に相当する金額が希望になってくると思います。


≪希望の時期や価格が決まったら売却価格の目安を立てましょう≫

今はインターネットを使って幅広く情報収集をすることができるので、相場などはご自身で調べてみることも難しくありません。
ご自身の不動産の価格の目安が分かると、不動産会社からの査定の結果に対しても疑問を持ち、査定額の根拠を積極的に尋ねることもできます。実際に売り出し価格を決める際も、ご自身になりますので、情報収集をしておくとスムーズです。

 

条件や相場を調べたら、不動産会社へ売却の相談をします。
お近くの不動産会社や、テレビやラジオで流れている良く聞く名前の不動産会社など、沢山の不動産会社があるの、でどこに相談をするか迷ってしまうと思います。その際に是非、活用して頂きたいのが『不動産一括査定』です。

 

各不動産会社は、特定のエリアに強かったり、マンションに強い、土地に強いなどそれぞれ異なる強みを持っているので、どの不動産会社に相談するかというのはとても重要になってきます。インターネットを使った不動産一括査定では、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。
そのほとんどが無料で利用できるため、気軽に査定を依頼することができます。

 

査定結果を比較し、物件価格について多くの意見を聞くことで、どの不動産会社に依頼すれば好条件で売却できるのか、どの不動産会社が信頼できるのか、判断の材料にすることができるので、一括査定はぜひ活用していただきたいと思います。

 

次回は不動産売却の流れ②を更新したいと思います。
是非ご覧ください。

 

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 不動産売却コラムはじめます!

2022年 12月 06日

不動産売却コラムはじめます!

初めまして。
こちらでは不動産の売却や買取りなどについて知っておくべき情報や少しでも皆様のためになる情報などを発信していきたいと思っております。

熊本市で相続された空地や空家の処分で困っているなど、不動産売却でお悩みの事がございましたら、是非ご覧ください。

不動産売却専門サイトを公開しました。

2022年 10月 22日

不動産売却専門サイトを公開しました。

株式会社 すいぜんじ公園前不動産のホームページにお越しいただき、ありがとうございます。

この度、不動産売却専門サイトを公開させていただきました。

皆様に役立つ情報も掲載しておりますので、お役立て頂けますと幸いです。

今後とも株式会社すいぜんじ公園前不動産をよろしくお願いいたします。