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ご事情・ご要望に合わせた豊富な売却メニュー

不動産売却は「高く売る」「早く売る」だけではなく、お客様ごとに違うご事情・ご要望に合わせて最適な方法で進めることが大切です。当社は不動産のプロとしてお客様の理想実現や問題解決をするためにさまざまな売却メニューをご用意しております。具体的にどのような売却方法があるのかご紹介いたします。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態の賃貸物件をそのまま売却することです。

入居者様としてはオーナーが変わるだけでそのまま住み続けられます。買主様側としては購入後すぐに収益化できるメリットがあります。

売却の流れとしては通常の仲介売却や不動産買取と変わりません。ただし、物件引き渡し時に家賃明細書や賃貸借契約書を渡すなどの引継ぎが必要となります。また、オーナーチェンジした旨を売主様・買主様の連名で賃借人に告知します。

オーナーチェンジを成功させるために

オーナーチェンジ物件を購入するのは投資を目的とする買主様です。そのため、できる限り良い条件で売却するためには、物件の収益性の高さがポイントとなります。たとえば、アパート一棟の場合であれば立地が良くて空室率が低く、修繕箇所が少ないといったことが評価ポイントとなります。収益性の向上などの対策をしてスムーズで満足できるような売却を目指しましょう。

家族信託

家族信託とは、財産を保有する方が依頼することで家族が財産管理を柔軟に行えるようにする制度です。家族信託は家族以外の第三者でも利用・適用でき、自由度の高い財産管理や資産継承を行えます。

家族信託には3つの役割があります。

「委託者」:財産を保有する人
「受託者」:財産の管理・処分を任された人
「受益者」:信託財産から生ずる利益を受けられる人

この内、受益者は委託者だけでなく受託者も指名でき、複数人設定もできます。

家族信託は「高齢で認知症に備えたい・対策をしたい」「障がいを持つ子供がいる」「成年後見制度は自由度が低いので使いたくない」といった方が利用するケースが多い制度です。また、生前に自分の意思で資産継承を行えるため、生前贈与・相続を目的として行う場合もあります。

家族信託のメリット

家族信託は比較的新しい制度であり、まだまだ世間の認知度は低いものです。実際に名前は聞いたことがあるものの、中身はよくわからないという方は少なくありません。

具体的に家族信託にはどのようなメリットがあるのかご紹介します。

認知症が発症しても財産管理ができる

どんな財産であっても、原則的に名義人以外は管理することができません。たとえば、口座名義人が認知症を発症して意思能力がないとみなされる場合でも、家族が定期預金を勝手に解約することはできないのです。

しかし家族信託で事前に受託者を設定しておけば、認知症発症後も家族が財産を管理できます。

遺言機能を備えている

遺言書は被相続人が亡くなった日から効力を発揮、遺産が引き継がれます。しかし家族信託は委託者が受益者を指定した時点から財産を分け与えることが可能です。

生前贈与税と似ていますが、家族信託の場合は高い贈与税がかかりません。

複数台に渡り自由度の高い相続指定をできる

家族信託を活用すれば次世代以降の相続指定も可能です。

たとえば、遺言書は一次相続までしか指定できません。しかし家族信託の場合は二次相続以降も受益権の継承先として指定できます。つまり、資産を所有する方の意思に沿ってスムーズに継承させることができるのです。

マンション売却

マンションを少しでも高く、よりスムーズに売却するならば、以下の6つのポイントをおさえましょう。

1.住み替えは売り先行がおすすめ

住み替えの理想は「売り買い同時」ですが、まったく同じタイミングにするのはとても難しいものです。そのため、住み替えに伴うマンション売却では「売りを優先」することがおすすめです。

たとえば、売却代金で購入代金の支払いを考えていた場合、先に新居の購入を決めてしまうと支払いが滞ってしまいます。また、住宅ローンは基本的に1つしか組めません。そのため、売却を先に進めて完済しなければ購入用のローンも組むことができないのです。もし2つ組めたとしても、買いが先行してしまうとローンの二重支払いという苦しい状況になるためおすすめできません。

2.マンション売却が得意な業者を選ぶ

不動産会社は「賃貸」「売買」と大まかに2つの業務があります。また、売買を専門に行っている業者であっても商業用不動産、事業用不動産、投資用不動産、住宅用不動産など得意とする分野には違いがあるものです。

マンション売却の場合はこの中で住宅用不動産の売買を得意とする不動産会社を選ぶことが大切です。ぜひ過去の売却実績を確認しましょう。

3.知識・経験・実績のある担当者に任せる

不動産売却は物件の査定から売却計画の立案、販売活動、購入希望者様との交渉などさまざまな工程があります。できるだけ高くスムーズな売却を行うためには、担当者に高いレベルが要求されるのは当然です。マンション売却を成功させるためにも、知識・経験・実績豊富な担当者を選びましょう。

4.自分に合った媒介契約を選ぶ

不動産売却時に結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。報告義務やレインズへの登録義務、複数社との同時契約の可否などそれぞれで特徴がまったく異なります。担当者と相談の上で売主様ご自身のニーズに合ったものを選びましょう。

5.高すぎる査定額は罠だと心得る

所有する物件を高く評価されることは誰でも嬉しいことです。しかし、あまりに高すぎる査定額は罠である可能性があります。中には仲介手数料欲しさに高い査定額をつけて、販売活動は適当、囲い込みで不利な売却を進める、そのような業者もいますのでご注意ください。

このような不動産会社と契約しないためにも、事前に周辺地域の相場を把握しておくことが大切です。

6.少し高めの売出し価格が功を奏する

仲介売却の場合、マンションの売出し価格は売主様ご自身が設定できます。より高い利益を出すためには、相場より少し高いくらいの設定をしてもよいでしょう。もちろん高く売れたほうが利益もアップするというのもあります。他にも、購入を迷っている希望者様に少しだけ値下げを提案してスムーズに売却する、といった戦略を取ることもできます。このように、余裕を持った値付けは利益を出すため、スムーズな売却のための切り札になりますのでご検討ください。

資産運用

資産運用

不動産は現金や株などと同じように運用によって収益を得ることができる資産です。もちろん損失などのリスクはありますが、正しい知識とニーズに合った適切な運用を行えば、他の資産運用法よりも安全で長期的に収益を得ることが可能です。

こんなお悩み・疑問はありませんか?
  • 所有している不動産を使って収入を得たい
  • 資産運用のメリット・デメリットがわからない
  • 資産運用時の節税効果を知りたい
  • 空き家・空き地を活用したい

資産運用に関してこのようなお悩み・疑問をよくいただきます。不動産の資産運用は他の金融資産運用よりもリスクが少なく、長期的に収入を得やすいのが特徴です。まずは資産運用方法を知ることから始めていきましょう。

不動産の資産運用について

資産運用とは金銭や不動産などの資産を活用して利益を得る方法です。簡単にいえば、「資産に働いてもらってお金を稼いでもらう」ことです。

不動産においては物件を賃貸運用する方法が一般的で、長期的に安定した家賃収入を得られやすいというメリットがあります。相続税対策としても効果的です。

不動産売却も収益を得られるという点では資産運用の一つであるといえます。たとえば、安く購入して高く売ることができれば、大きな利益をあげられることでしょう。さらに売却益で株等の有価証券へ投資するなど、不動産投資には広がりがあります。

もちろん、不動産に限らず資産運用にはリスクが伴うため、正しい知識を持って計画的に行うことが大切です。

不動産を活用した資産運用の方法
1.賃貸経営で家賃収入を得る

不動産運用で基本となるのが賃貸経営です。

入居者を募り住んでもらうことができれば、毎月家賃収入を得られます。株などと違い家賃が激しく上下することはないため、安定しやすいことが大きなメリットです。

ただし、引越しシーズンなどのタイミングで退去されてしまう場合もあります。家賃を下げれば良いというわけでもなく、ニーズを捉えた経営が必要とされます。

2.不動産を売却して利益を得る

不動産を売却すればまとまった資金を得ることが可能です。

不動産売却の場合、金額の大小はあるものの、売れれば必ず現金を手に入れられます。希望通りの価格とはいかなくとも、収入確保でる点は大きいのではないでしょうか。

賃貸経営したものの空室が目立つ、建物が古くなり家賃を下げざるを得ない、そのような場合は最低限の利益を確保するために売却することも選択肢の一つです。

3.売却代金を他の運用に回す

不動産売却によって得られた現金を他の資産運用に回す方法もあります。

たとえば、株を購入して配当金を得る、売却による差益を得ることも可能です。もちろん、売却益だけでなく家賃収入を資産運用に回すという方法もあります。この場合、入居者が減ったとしても株の配当金で一定以上の収益を確保できるといったメリットがあります。

このように、資産運用は投資対象の分散を行ったり、リスク回避のために売却をしたりする決断力が大切です。

収益物件

収益物件

売却を専門にする不動産会社であっても、居住用物件以外は取り扱っていない・実績がないところは意外と多いものです。熊本市のすいぜんじ講演不動産では居住用の戸建てやマンションの売却だけでなく、オフィスやテナント、貸地などの収益物件の売却も得意としていますのでお任せください。

収益物件を売却するメリットや注意点をご紹介します。

収益物件を売却するメリット

収益物件を売却するメリットは利益と損失を確定できることです。収益物件は入居者がいる間は安定して家賃収入を得ることができます。

しかし、建物の修繕費や設備交換費などランニングコストもかかるものです。さらに、金利上昇リスクや不動産相場の下落、空室リスクなどさまざまな問題もあります。収益物件を売却すれば、リスクやランニングコストの問題は解消されます。利益を確定して新たな投資に回す、損失を確定させてこれ以上マイナスにならないように資産を逃がすなどの戦略を立てられることは、収益物件売却のメリットと言えるでしょう。

収益物件売却時の注意点

収益物件に入居者がいて家賃収入があるのであれば、安易に売却するのはおすすめできません。そのまま活用し続けたほうが、安定して利益を出せるためです。

また、不動産売却にはどうしても時間がかかります。仲介売却の場合は価格にこだわって販売活動を行うため、買主様が見つかって売買契約を締結するまでに数ヶ月かかるのが当たり前です。リフォームをしてから売却するような場合はさらに時間がかかることでしょう。収益物件の売却はすぐに現金化できないことも多いため注意が必要です。

当社では、売主様のご要望をじっくりお伺いし、心に寄り添って最適な売却方法をご提案します。すぐに「売却」を勧めるのではなく、売主様と一緒になって理想の形を模索します。細かい部分まで丁寧にサポートいたしますので、収益物件の売却はぜひお任せください。